Paketkauf · Baden-Baden
Immobilienpaket Baden-Baden: sechs geteilte Eigentumswohnungen in einer Transaktion
Ein Wohnungspaket, das Sie nicht erst zerlegen müssen: Die sechs Einheiten sind bereits grundbuchlich getrennt. Sie kaufen ein Gebäude – und halten sechs eigenständig verkehrsfähige Objekte.
Warum dieses Paket anders funktioniert
Die meisten Wohnungspakete am Markt sind Streubesitz: verteilt über Städte, Baujahre und Hausverwaltungen. Hier liegt alles in einem Gebäude und in einer Hand.
Ein Standort, ein Ansprechpartner
Eine Due Diligence, ein Notartermin, ein Objektbesuch. Kein Abgleich von sechs Hausverwaltungen, sechs Beschlusssammlungen und sechs Rücklagenständen.
Die Einzelverwertung ist vorbereitet
Weil die Teilung vollzogen ist, können Sie einzelne Einheiten abverkaufen, den Rest halten – oder das Objekt später wieder als Ganzes veräußern. Die Entscheidung müssen Sie nicht heute treffen.
Der Wertschöpfungshebel liegt innen
Die Gebäudehülle ist ertüchtigt, der Aufzug modernisiert. Drei Einheiten sind unsaniert, zwei im Ausbau. Wer den Innenausbau selbst steuert, arbeitet an der Position mit dem größten Hebel – nicht am Dach.
Gemischte Struktur statt Klumpenrisiko
Vier vermietete Einheiten tragen laufende Einnahmen, zwei bezugsfreie Einheiten lassen sich sofort verwerten oder neu vermieten. Die Mischung glättet den Cashflow während der Ausbauphase.
Das Paket läuft gegen Gebot – die Zahlen dazu stehen hier
Wir nennen für das Gesamtobjekt keinen Preis. Was Sie stattdessen bekommen, ist die Grundlage, auf der Sie ihn selbst bilden: die sechs Einzelkaufpreise, die tatsächlichen Mieteinnahmen und die Zielmiete nach Sanierung. Ihr Gebot richten Sie direkt an die Geschäftsführung.
| Kennzahl | Heute 2 Einheiten leer | Vollvermietet Ausbau abgeschlossen | Ideal alles saniert |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete monatlich | 3.736,22 € | 6.116,22 € | 7.000,00 € |
| Nettokaltmiete jährlich | 44.834,64 € | 73.394,64 € | 84.000,00 € |
| Bruttomietrendite je nach Kaufpreis | 1,86–2,06 % | 3,04–3,38 % | 3,48–3,87 % |
| Kaufpreisfaktor je nach Kaufpreis | 48,5–53,8 | 29,6–32,9 | 25,9–28,7 |
| Vermietete Einheiten | 4 von 6 | 6 von 6 | 6 von 6 |
| Leerstand nach Wohnfläche | 29,5 % | 0,0 % | 0,0 % |
Heute = vier vermietete Einheiten, Nettokaltmiete einschließlich 580,80 € Stellplatzmiete jährlich. Stand Juli 2026. Vollvermietet = die beiden bezugsfreien Einheiten sind nach Abschluss des laufenden Ausbaus erstvermietet; die Bestandsmieten bleiben unverändert. Ideal = zusätzlich sind die unsanierten Einheiten saniert und zur Zielmiete neu vermietet. Die beiden rechten Spalten sind Annahmen des Eigentümers, keine Zusagen.
Warum eine Spanne? Die Rendite hängt vom Kaufpreis ab, und den bestimmt Ihr Gebot. Der untere Wert jeder Spanne rechnet gegen die Summe der sechs Einzelkaufpreise (2.414.000 €) – das ist die konservativste denkbare Basis, denn so viel zahlt, wer alle Wohnungen einzeln kauft. Der obere Wert unterstellt einen Paketabschlag von 10 % und ist ein Rechenbeispiel, kein Preisangebot. Beim Kaufpreisfaktor ist es umgekehrt: Dort ist der niedrigere Wert der günstigere, er gehört deshalb zum Kaufpreis mit Abschlag.
Alle Werte sind Bruttowerte. Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und Kaufnebenkosten sind nicht abgezogen. Es handelt sich um eine Rechengröße, nicht um eine Ertragsprognose und keine Zusicherung.
Die niedrige Ist-Rendite ist Leerstand
Zwei der sechs Einheiten stehen leer, weil sie sich noch im Ausbau befinden. Das sind 29,5 % der Wohnfläche ohne jede Miete – und der Hauptgrund für die 1,86 % von heute. Sobald diese beiden Wohnungen erstvermietet sind, kommen 2.380 € im Monat hinzu.
Dafür muss niemand ausziehen
Dieser Schritt hängt weder am Markt noch an Kündigungen, sondern nur am Abschluss laufender Arbeiten. Er hebt die Rendite auf 3,04–3,38 %. Erst der darüber liegende Schritt auf 3,48–3,87 % setzt Sanierung und Mieterwechsel bei den Altverträgen voraus – mit offenem Zeithorizont.
Für wen wir dieses Paket sinnvoll finden
Kleinere Investoren und Bestandshalter
Ein Volumen, das ohne institutionellen Apparat handhabbar bleibt, an einem Standort mit stabiler Nachfrage und ohne verstreute Verwaltung.
Family Offices und private Vermögensverwaltung
Ein Sachwert in Baden-Baden mit vollständiger Dokumentation, klarer Teilung und der Möglichkeit, ihn über Jahre in Einzelverkäufe zu überführen.
Bauträger und Sanierer
Zwei Einheiten sind bezugsfrei und im Ausbau, drei weitere unsaniert. Für einen Betrieb mit eigenen Gewerken ist das eine planbare Pipeline in einem Objekt.
Was wir Ihnen nicht versprechen
Objektübersicht, Kennzahlen im Detail, Grundrisse und die energetische Einordnung finden Sie auf der Hauptseite.
Zur vollständigen ObjektübersichtPaketangebot abgeben
Sie sprechen direkt mit der Geschäftsführung der Eigentümergesellschaft. Unterlagenpaket auf Anfrage.
Makleranfragen sind nur erwünscht, wenn ein konkret mandatierter Kaufinteressent vorhanden ist. Eine Beauftragung zur Verkäufervermarktung oder Verkäuferprovision erfolgt nicht über dieses Formular.